La burbuja inmobiliaria comienza a marchitarse
noviembre 24, 2011
Uno de los principales ramos de negocios en el cual se basó el plan de inversiones del gobierno chino para evitar la profundización de la crisis del 2007/2008 y permitir el mantenimiento del ritmo de crecimiento fue el inmobiliario.En el 2008/2009 fueron colocados en la economía US$ 586 mil millones por el gobierno, además de US$ 1,5 billones a través de préstamos por los bancos estatales. El objetivo más inmediato era mantener la economía animada y evitar que cerca de 30 millones de trabajadores fuesen despedidos definitivamente, causando el riesgo de rebeliones obreras en todo el país. El objetivo de largo plazo era “despegarse” de la crisis de los principales países imperialistas y permitir que China pasase incólume por una crisis que se decía ser exclusivamente financiera y que lo peor iría a pasar en algunos años. El modelo era la crisis de los “Tigres Asiáticos” de inicio de los años 90, cuya política de inversiones permitió a China cambiar de rumbo en su crecimiento y transformarse en la “fábrica del mundo” de productos baratos de exportación.
Para eso, a partir del 2008, el Estado invirtió fuertemente en obras de infraestructura, como carreteras y ferrovías, apuntando a un desarrollo hacia el interior del país, extremamente pobre. Por otro lado, los bancos pasaron a prestar dinero a intereses bajísimos a empresas inmobiliarias, gobiernos locales y consumidores.
Los primeros invirtieron en la construcción de inmobles de lujo para la clase media; los gobiernos -en asociación con las empresas- se dedicaron a la expropiación de áreas rurales en la periferia de las grandes ciudades y los consumidores hipotecaron sus bienes y sus futuros inmuebles para financiar la casa propia.
El negocio, debido al crédito fácil, prosperó y creó una enorme burbuja especulativa en el ramo inmobiliario. Los precios subían sin parar. En el 2010, campamentos se formaron frente a las corredoras de propiedades para no perder las oportunidades de comprar apartamentos todavía en cimientos y así garantizar un precio más bajo.
En Sania, una ciudad tropical y paraíso turístico al sur de China, los precios aumentaron más de diez veces entre el 2004 y el 2010, con el precio del metro cuadrado llegando a ¡US$ 3.000,00! En un país en que el salario de los trabajadores es de US$ 200,00. En Shangai, los precios de los inmuebles crecieron 150% entre el 2003 y el 2010. En el promedio nacional los precios se triplicaron entre el 2005 y el 2009.
El alza de los precios tuvo, como consecuencia inevitable, una corrida de capital hacia el sector, causando una superproducción sin precedentes de inmuebles. Las modernas ciudades fantasmas en China –recién construidas y sin compradores- ya son conocidas y una serie enorme de videos en Internet ilustra esta realidad. Se estima en 64 millones el número de apartamentos desocupados, sin contar inmuebles comerciales, como shopping centers. En Tianjin, por ejemplo, existe más espacio para oficinas de lo que puede ser absorbido en 25 años, a la tasa actual de ocupación.
Existen varios indicadores que demuestran la hinchazón de esta “burbuja”, esto es, la superproducción en el sector. Uno de los más utilizados es el índice Price-to-income ratio, la relación entre el precio promedio de los inmuebles y en ingreso anual promedio obtenido con el alquiler de los inmuebles en una región. Según el Banco Mundial, este índice muestra el grado en que los precios son soportables para la población y la existencia de distorsiones en el “mercado”. Se admite que un índice por encima de 3 es considerado insoportable para la compra y alquiler de inmuebles por la población. Sin embargo, ¡este índice es de 27 para China, considerando la renta de una pareja!
Las inversiones en el mercado inmobiliario chino atrajeron no sólo al capital inmobiliario tradicional. Empresas siderúrgicas, químicas, textiles y de calzados abrieron departamentos para construcción y financiamiento de inmuebles, con expectativa de un retorno mayor que sus negocios principales. La participación del ramo inmobiliario en el PBI del país pasó del 2% en el 2000 al 6% en el 2011, similar a la inversión en los EE.UU. cuando explotó la burbuja inmobiliaria.
La superproducción amenaza el inicio de una recesión en el sector
Después del boom de la construcción, los negocios sufrieron un congelamiento proporcional en el segundo semestre de este año. Según el índice China Real Estate Index System, el número de negocios cayó más del 50% en 6 de las 35 ciudades investigadas en la primera semana de noviembre, y en 28 de ellas el índice fue inferior en relación al año anterior. El promedio de 100 personas por día, en las inmobiliarias, cayó a 3 o 4. “Y nadie viene a comprar”, decía David Zhang, el director de ventas de la compañía de inversiones Honor-Link.
La descripción del periódico New York Times da una buena idea de lo ocurrido: “… propagandas de 6 metros en los balcones [de las inmobiliarias] con los telefonemas de especuladores desesperados para vender. Anuncios en Internet ofreciendo apartamentos en predios inacabados con descuentos de hasta el 28% en relación al precio de pocos meses atrás… los negocios se redujeron tanto que en las dos últimas semanas [i.e., inicio de noviembre] las corredoras despidieron a miles de empleados y cerraron centenas de oficinas”.
Una empresa de Beijing -la Geland Real Estate Company-, por ejemplo, cerró el 20% de sus 250 oficinas y la Centaline Property Agency, con sede en Hong Kong, cerró 60 de sus 385 oficinas en la ciudad de Shenzhen y despidió a mil de sus 8 mil empleados.
Quien paga, como siempre, es la población. Los compradores más antiguos están viendo el valor de sus inmuebles colapsar, en algunos casos sin que estén terminados, en tanto pagan el financiamiento basado en los precios inflados. Para agravar aún más, el gobierno aumentó los intereses, reflejándose en el aumento de las parcelas.
Las manifestaciones contra la desvalorización de los inmuebles han sido cada vez más comunes. Los manifestantes ocupan las inmobiliarias y destruyen las maquetas de los edificios en venta, con precios reducidos. A través de telefonemas, los órganos de represión del PC chino ya comienzan a amenazar a los manifestantes, exigiendo el fin de las protestas.
¿Explosión o vaciamiento?
Para evitar una explosión del sector al estilo norteamericano, la dictadura china tomó una serie de medidas. En primer lugar, aumentó la tasa de interés 3 veces en este año, convirtiendo a los préstamos más difíciles y aumentando la carga tributaria de aquellos que hicieron préstamos. Se han instituido nuevos impuestos a la propiedad, se eliminaron los descuentos para compradores de su primera casa propia y se tomaron medidas para impedir el financiamiento para moradores de ciudades diferentes de aquellas donde el inmueble está localizado y para la compra del segundo inmueble. Además, aumentó la fianza de las hipotecas en hasta 40% para proteger al sistema bancario de pérdidas por falta de pago.
El gobierno afirma que quiere impedir el avance de la especulación. Según el Primer Ministro Wen Jiabao, el gobierno deja claro que “no hay posibilidad de aflojar las políticas del mercado inmobiliario. Nuestro objetivo es forzar la caída de los precios a niveles razonables”.
El gobierno trata de dar una demostración de fuerza y control de la situación pero, en realidad, está tratando de implantar medidas después de la caída de los negocios en el sector, para evitar la quiebra de bancos de financiamiento de inmuebles. Esto es, para evitar la quiebra del sistema bancario estatal, que es la fuente de los préstamos en el sector. Ya fue divulgado que el 20% de los préstamos hechos son irrecuperables, una quiebra nada insignificante.
Sin embargo, hay indicios de que este es sólo el comienzo de una recesión sectorial. Como dice David Zhang, “nosotros estamos en el pico del invierno, y no sabemos quién va a sobrevivir y quién no lo logrará”.
Traducción: Laura Sánchez
